Immobilien Spanien: Kaufen und finanzieren Sie Ihr Traumhaus am Mittelmeer!

Das Wichtigste in Kürze

• Als deutscher Käufer können Sie ohne Einschränkungen Immobilien in Spanien erwerben. Voraussetzung ist lediglich die spanische Steuer-Identifikationsnummer (NIE).
• Neben dem Kaufpreis sollten Sie etwa zwölf bis fünfzehn Prozent an Nebenkosten für Steuern, Notar und Makler einplanen.
• Die Immobilienpreise unterscheiden sich stark nach Region. Während sie auf den Balearen und in Metropolen höher liegen, bieten sich im Landesinneren attraktive und preisgünstigere Alternativen.

• Für die Finanzierung stehen sowohl deutsche als auch spanische Banken zur Verfügung. Gemeinsam mit der HAMBURGER HYPO finden Sie die Lösung, die zu Ihrem Vorhaben passt ohne direkt mit einer spanischen Bank in die langwierige Anfrage / Verhandlung gehen zu müssen.
  
• Der Kaufprozess umfasst mehrere Schritte – von der Finanzierungszusage über den Vorvertrag bis hin zur notariellen Beurkundung. Ein erfahrener Anwalt stellt dabei sicher, dass alle rechtlichen Punkte geprüft sind.

Warum in spanische Immobilien investieren?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien bietet Ihnen eine Vielzahl von Vorteilen, die das Land zu einem attraktiven Ziel für Investitionen machen.
Die folgenden Aspekte zeigen, warum immer mehr Menschen den Schritt wagen, in den spanischen Immobilienmarkt einzusteigen.

Mediterranes Klima

Spanien begeistert mit über 300 Sonnentagen im Jahr und milden Wintern. Ob an der Costa del Sol, der Costa Blanca oder auf den Balearen – das mediterrane Klima sorgt das ganze Jahr über für angenehme Temperaturen. Diese klimatischen Vorteile steigern nicht nur die Lebensqualität, sondern machen Immobilien in Spanien zu gefragten Objekten für Feriengäste und Langzeitbewohner.

Lebensqualität

Spanien steht für eine entspannte Lebensweise, hervorragende Küche und eine starke Gemeinschaftskultur. Dank moderner Infrastruktur, einem erstklassigen Gesundheitssystem und einem reichen kulturellen Angebot vereint das Land Komfort und Lebensfreude. Besonders Regionen wie Madrid, Barcelona oder Málaga bieten eine ideale Kombination aus Urbanität und Freizeitwert.

Mietpotenzial

Die Nachfrage nach Ferienwohnungen und Langzeitmieten ist in Spanien konstant hoch. Besonders in beliebten Küstenregionen und Städten generieren Immobilien eine attraktive Rendite. Plattformen für Ferienvermietungen bieten Eigentümern eine einfache Möglichkeit, ihre Immobilie zu vermieten und so zusätzliche Einnahmen zu erzielen.
Wichtig dabei: die vorliegende Vermietungslizenz, da die Behörden hart gegen unerlaubte Vermietungen vorgehen.

Attraktive Preise

Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern gelten die Immobilienpreise in Spanien als erschwinglich. Selbst in beliebten Regionen sind Objekte oft günstiger als etwa in Frankreich oder Italien. Zudem gibt es in aufstrebenden Gegenden und abseits der touristischen Zentren zahlreiche Investitionsmöglichkeiten zu interessanten Konditionen.

Insgesamt bieten Ihnen Immobilien in Spanien die perfekte Kombination aus Investitionssicherheit, Lebensqualität und wirtschaftlichen Perspektiven.

Der spanische Immobilienmarkt

Der spanische Immobilienmarkt ist vielfältig und stark regional geprägt. Jede Region hat ihren eigenen Charakter und bietet Käufern unterschiedliche Vorteile – je nach Lebensstil und Investitionsziel.

Die großen Städte

Metropolen wie Madrid, Barcelona und Valencia zählen zu den wirtschaftlichen und kulturellen Zentren Spaniens. Angeboten werden moderne Wohnungen, historische Stadthäuser und exklusive Penthäuser. Die Nachfrage ist hoch, was die Preise steigen lässt. Gleichzeitig eröffnen diese Standorte gute Renditechancen durch die Vermietung an Touristen, Berufspendler oder internationale Fachkräfte.

Die Inseln

Die Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) und die Kanarischen Inseln (Teneriffa, Gran Canaria, Lanzarote) ziehen Käufer an, die Erholung, Natur und einen gehobenen Lebensstil suchen. Das Angebot reicht von Luxusvillen mit Meerblick über moderne Apartments bis zu charmanten Landhäusern. Auf den Balearen sind die Preise besonders hoch, während die Kanaren eine erschwinglichere Alternative darstellen. Dank des stabilen Klimas und der hohen Nachfrage nach Ferienunterkünften eignen sich die Inseln auch gut für Kapitalanleger.

Die Mittelmeerküste

Die Costa del Sol, Costa Blanca und Costa Brava gehören zu den beliebtesten Regionen für Immobilienkäufer, die ein Leben am Meer anstreben. Von erschwinglichen Apartments bis zu exklusiven Villen mit Pool ist alles vertreten. Gute Infrastruktur, vielfältige Freizeitangebote und das mediterrane Klima machen diese Küstenstreifen attraktiv für Ruheständler und Ferienhauskäufer. Die starke Nachfrage nach Urlaubsvermietungen sorgt zudem für hohe Renditepotenziale.

Das Landesinnere

Im Landesinneren dominieren Authentizität und Ruhe. Regionen wie Andalusien, Kastilien und León oder Extremadura bieten historische Städte, weite Landschaften und im Vergleich zur Küste günstigere Immobilienpreise. Besonders gefragt sind traditionelle Fincas und Landhäuser, häufig mit großen Grundstücken. (Vorsicht: hier kann es aber Einschränkungen bei der Möglichkeit der Beleihung geben!)

Für Ruhesuchende und Menschen mit Interesse an landwirtschaftlichen Projekten sind diese Regionen jedoch ideal.

Die verschiedenen Immobilientypologien

Beim Kauf von Immobilien in Spanien stehen Interessierten unterschiedliche Angebote an Immobilientypen zur Auswahl, die je nach Lebensstil, Budget und Investitionszielen variieren. Jede Kategorie bietet Ihnen als Investor oder Privatkäufer spezifische Vorteile, die den spanischen Immobilienmarkt so vielseitig machen.

Häuser

Ein Haus in Spanien bietet mehr Platz und Privatsphäre als eine Wohnung und ist besonders in ländlichen Regionen oder an der Mittelmeerküste beliebt, wo die spanische Sonne, Natur und das Meer das Wohlbefinden der Bewohner steigern. Zu den häufigsten Varianten zählen:

• Einfamilienhäuser: Perfekt für Familien oder Ruhesuchende, oft mit eigenem Garten, Privatpool und Parkplatz inklusive Garage.
• Villen: Exklusive Immobilien in erstklassigen Lagen, meist mit großzügiger Wohnfläche, Blick auf das Meer und luxuriöser Ausstattung.
• Reihenhäuser: Insbesondere bei Stadthäusern sind Reihenhäuser eine attraktive Option, oft mit den Gemeinschaftseinrichtungen einer Wohnanlage und viel Platz für erschwinglichere Preise.

Diese Immobilien sind ideal für Käufer, die langfristig in Spanien leben möchten (z.B. während der Winterhalbjahres) oder ein Ferienhaus mit hohem Komfort suchen.

Wohnungen

Wohnungen sind besonders in städtischen Gebieten wie Madrid, Barcelona oder Valencia sowie in beliebten Ferienorten an der Küste oder auf den Inseln gefragt. Sie reichen von kompakten Apartments für Urlauber bis hin zu großzügigen Penthäusern mit Meerblick oder Stadtpanorama. Moderne Neubauten überzeugen oft mit hochwertiger Ausstattung, Aufzug, Balkon oder Terrasse und gelegentlich Gemeinschaftseinrichtungen wie einem Pool. Wohnungen eignen sich ideal für Menschen, die eine zentrale Lage und geringeren Pflegeaufwand schätzen – egal, ob die Immobilienkäufer die Wohnung selbst nutzen oder zur Miete anbieten möchten.

Grundstücke

Grundstücke sind eine attraktive Wahl für Privatpersonen, die ihre Traumimmobilie mit einem Neubau selbst gestalten möchten. In Spanien gibt es eine Vielzahl von Parzellen – von städtischen Baugrundstücken bis hin zu weitläufigen Landparzellen. Sie bieten Flexibilität, insbesondere in Bezug auf Größe, Standort und Architektur. Beliebt sind Grundstücke in der Nähe von Stränden, in exklusiven Wohngegenden oder in Regionen mit guter Infrastruktur.

Der Kauf eines Grundstücks erfordert sorgfältige Planung und Kenntnisse über lokale Bauvorschriften. (Wichtig: Neubauten werden erst NACH Fertigstellung finanziert!)

Voraussetzungen Immobilienkauf Spanien: Was brauche ich als Nichtresident?

Auch als Nichtresident – also wenn Sie in Spanien keinen festen Wohnsitz haben – können Sie problemlos eine Immobilie erwerben. Damit der Kauf reibungslos abläuft, sind jedoch einige Voraussetzungen zu erfüllen:

• NIE-Nummer: Die „Número de Identificación de Extranjero“ (NIE) ist die spanische Steuer-Identifikationsnummer. Sie ist zwingend erforderlich für den Immobilienkauf, für die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien und für alle steuerlichen Vorgänge.
• Finanzierungsnachweis: Banken in Spanien verlangen bei Nichtresidenten in der Regel eine Eigenkapitalquote von mindestens 30 bis 40 Prozent (+ Nebenkosten). Über die HAMBURGER HYPO können Sie prüfen, ob eine Finanzierung über eine deutsche Bank oder eine spanische Bank für Sie sinnvoller ist.

• Rechtliche Vertretung: Es ist dringend empfohlen, einen Anwalt in Spanien zu beauftragen. Er übernimmt die Prüfung des Kaufvertrags, kontrolliert die Eintragungen im Grundbuch und achtet darauf, dass alle Unterlagen rechtlich einwandfrei sind.
• Spanisches Bankkonto: Die Kaufabwicklung und spätere Zahlungen wie Steuern oder Nebenkosten laufen in der Regel über ein spanisches Konto. Dieses wird häufig bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags benötigt.
• Steuerliche Anmeldung: Nach dem Kauf werden Sie in Spanien steuerlich erfasst. Auch wenn Sie dort nicht ansässig sind, fallen Abgaben wie die jährliche Immobiliensteuer (IBI) an.

Mit diesen Voraussetzungen sind Sie als Nichtresident bestens vorbereitet, um eine Immobilie in Spanien sicher und rechtssicher zu erwerben.

Immobilienkauf in Spanien: Wie geht man vor?

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien ist eine wertvolle Investition, die gut vorbereitet sein will. Mit einer klaren Vorgehensweise vermeiden Sie Risiken und schaffen Planungssicherheit.

Schritt 1: Finanzierungsbedarf ermitteln

Der erste und wichtigste Schritt auf dem Weg zur eigenen Immobilie in Spanien ist die realistische Einschätzung des gesamten Finanzierungsbedarfs. Dazu gehört nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten, die mit dem Erwerb verbunden sind. Diese belaufen sich in Spanien in der Regel auf rund zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises.

Zu den wichtigsten Posten zählen:

• Steuern – je nach Objektart und Region Grunderwerbsteuer (ITP) zwischen 7 und 11 Prozent, Mehrwertsteuer (IVA) bei Neubauten in Höhe von 10 Prozent sowie Stempelsteuer (AJD) zwischen 0,5 und 1,5 Prozent.
• Notar- und Grundbuchgebühren – für die Beurkundung und Eintragung fallen üblicherweise rund 1,5 bis 2 Prozent an.
• Maklerkosten – bei Vermittlung über einen Immobilienmakler sind zusätzlich etwa 3 bis 5 Prozent einzuplanen.

Darüber hinaus sollten Sie mögliche laufende Kosten wie Grundsteuer (IBI), Versicherungen oder Verwaltungskosten in Ihre Kalkulation aufnehmen.

Übersicht der typischen Nebenkosten in Spanien

Ein klarer Finanzierungsplan gibt Ihnen Sicherheit bei der Immobiliensuche und erleichtert die Entscheidung, ob die Finanzierung über eine deutsche Bank oder eine spanische Bank erfolgen soll. Wir von der HAMBURGER HYPO unterstützen Sie dabei, die passende Finanzierung für Ihre Immobilie in Spanien zu finden – ob über eine Finanzierung in Deutschland oder eine spanische Bank.

Risiken und Fallstricke beim Immobilienkauf in Spanien: Das sollten Sie beachten

Ein Immobilienkauf in Spanien ist eine attraktive Entscheidung, er birgt aber auch spezifische Risiken, die von ausländischen Käufern oft unterschätzt werden. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung lassen sich diese Punkte jedoch sicher umgehen.

• Unklare Eigentumsverhältnisse und Belastungen: Nicht alle Immobilien sind frei von Hypotheken oder sonstigen Belastungen. Auch offene Grundschulden oder bestehende Pfandrechte können den Erwerb erschweren. Eine sorgfältige Grundbuchprüfung durch einen Anwalt stellt sicher, dass Sie tatsächlich ein lastenfreies Eigentum erwerben.
• Fehlende oder unvollständige Baugenehmigungen: Gerade bei älteren Gebäuden oder nachträglichen An- und Umbauten fehlen teilweise die erforderlichen Genehmigungen. Ohne diese drohen im schlimmsten Fall Abrissverfügungen oder hohe Nachzahlungen. Ein Anwalt sollte alle Unterlagen zu Bau- und Nutzungsrechten prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen.

• Unterschätzte Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis fallen in Spanien zusätzliche Kosten von rund zehn bis fünfzehn Prozent an. Dazu gehören Steuern, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Maklerprovisionen. Wer diese Positionen nicht von Beginn an einplant, läuft Gefahr, den finanziellen Rahmen zu überschreiten.
• Vermietung ohne Lizenz: In vielen Regionen Spaniens ist die touristische Vermietung streng reguliert. Ohne eine gültige Lizenz riskieren Eigentümer hohe Geldstrafen. Käufer, die eine Immobilie auch als Renditeobjekt nutzen möchten, sollten sich frühzeitig informieren, ob die Vermietung rechtlich zulässig ist und welche Auflagen erfüllt werden müssen.
• Unterschiedliche Rechtslage: Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich in wesentlichen Punkten vom deutschen. Vertragsinhalte, Steuerpflichten und Haftungsfragen sind oft komplex. Ohne unabhängige rechtliche Beratung kann es leicht zu Fehlentscheidungen kommen.

FAQ zum Immobilienkauf in Spanien

Was kostet es, ein Haus in Spanien zu kaufen?

Die Kosten für den Kauf eines Hauses in Spanien variieren je nach Region, Lage und Immobilientyp. In beliebten Regionen wie den Balearen oder Madrid können die Preise deutlich höher sein, während sie in weniger gefragten Gebieten niedriger ausfallen.

Die Erwartung, dass die Preise nach der Corona-Hochzeit sinken, hat sich nicht bestätigt. Es ist weiterhin ein stetiger Preisanstieg vorhanden, der natürlich auch zeigt, dass sich eine Investition rechnen kann.
Es zeigt sich aber auch, dass – speziell im mittelpreisigen Segment – sehr wenige Objekte auf dem Markt sind oder deren Zustand zu wünschen lässt. Daher ist ein erfahrener und kompetenter Immobilienmakler sehr hilfreich, um das passende Objekt zu finden.

Kann ich als Deutscher eine Immobilie in Spanien kaufen?

Ja, als deutscher Staatsbürger können Sie problemlos Immobilien in Spanien erwerben. Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer beim Immobilienkauf. Allerdings benötigen Sie eine Steuer-Identifikationsnummer (Número de Identificación de Extranjero – NIE), die für alle steuerlichen und rechtlichen Transaktionen erforderlich ist. Es wird empfohlen, sich vor dem Kauf von einem lokalen Anwalt oder Immobilienexperten beraten zu lassen, um den Prozess reibungslos zu gestalten.

Was ist eine NIE Nummer und wie wird diese beantragt?

Die NIE-Nummer („Número de Identificación de Extranjero“) ist die spanische Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer. Sie wird für den Immobilienkauf, die Eröffnung eines Bankkontos und alle steuerlichen Vorgänge benötigt. Beantragt wird sie entweder bei der Ausländerbehörde in Spanien, über das spanische Konsulat in Deutschland oder durch einen bevollmächtigten Anwalt. Erforderlich sind ein gültiger Ausweis, ein Antragsformular und der Nachweis über die Kaufabsicht. Da die Bearbeitung einige Zeit in Anspruch nehmen kann, sollte die Beantragung frühzeitig erfolgen.

Wie hoch sind die Steuern beim Hauskauf in Spanien?

Beim Immobilienkauf in Spanien fallen verschiedene Steuern an:

• Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP): Bei gebrauchten Immobilien beträgt diese je nach Region zwischen 7 % und 11 % des Kaufpreises.
• Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA): Beim Kauf von Neubauten wird eine Mehrwertsteuer von 10 % erhoben.
• Stempelsteuer (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD): Diese Steuer liegt zwischen 0,5 % und 1,5 % des Kaufpreises, abhängig von der Region.

Zusätzlich sollten Notar- und Grundbuchgebühren sowie eventuelle Maklerprovisionen berücksichtigt werden.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien fallen je nach Objekt verschiedene Steuern an. Für Bestandsimmobilien wird die Grunderwerbsteuer (ITP) fällig, die je nach Region zwischen sechs und elf Prozent des Kaufpreises liegt. Bei Neubauten ersetzt die Mehrwertsteuer (IVA) von zehn Prozent die Grunderwerbsteuer. Zusätzlich wird in vielen Regionen eine Stempelsteuer (AJD) von rund 0,5 bis 1,5 Prozent erhoben.

Wo kann man 2025 in Spanien am günstigsten kaufen?

Günstigere Immobilienpreise finden sich oft im Landesinneren und in weniger touristischen Regionen. Beispielsweise liegen die Durchschnittspreise in Extremadura bei 109.803 Euro und in Kastilien und León bei 153.230 Euro. Diese Gebiete bieten oft authentisches spanisches Flair und niedrigere Lebenshaltungskosten.

Fazit: Ist der Kauf einer Immobilie in Spanien sinnvoll?

Spanien bietet als Immobilienstandort eine beeindruckende Vielfalt und zahlreiche Vorteile.
Von sonnigem Klima über ein hohes Maß an Lebensqualität bis hin zu interessanten Investitionsperspektiven finden Käufer hier ideale Bedingungen vor, um sich den Traum von der Immobilie in der Sonne zu erfüllen.

Wichtig ist eine gute Vorbereitung: von der Auswahl der Region über die rechtliche Prüfung bis hin zur optimalen Finanzierung. Mit der Erfahrung und Unterstützung der HAMBURGER HYPO gehen Sie diesen Weg sicher und gut begleitet. So wird der Traum von der eigenen Immobilie in Spanien zu einer langfristig soliden Entscheidung.

Wie kann eine Immobilienfinanzierung in Spanien erfolgen?