Immobilien in Frankreich kaufen und finanzieren

Das Wichtigste in Kürze

• Als deutscher Käufer können Sie Immobilien in Frankreich ohne Einschränkungen erwerben. Erforderlich sind lediglich eine gültige Steuer-Identifikationsnummer und ein notariell begleiteter Kaufvertrag.
• Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie Nebenkosten von etwa 15 bis 17,5 Prozent für Notar, Steuern und Makler einplanen.
• Die Immobilienpreise unterscheiden sich stark nach Region: Während Paris und die Côte d’Azur zu den teuersten Märkten zählen, finden sich in ländlichen Regionen deutlich günstigere Alternativen.

• Für die Finanzierung stehen sowohl deutsche als auch französische Banken zur Verfügung. Über die HAMBURGER HYPO erhalten Sie Zugang zu maßgeschneiderten Lösungen mit deutscher Rechtssicherheit und Bank ohne sich dabei auf die Widrigkeiten einer französischen Finanzierung einlassen zu müssen.
• Der Kaufprozess erfolgt in mehreren Schritten – von der Immobiliensuche über den Vorvertrag (compromis de vente) bis hin zur notariellen Beurkundung. Eine frühzeitige Planung sorgt für einen sicheren Ablauf.

Warum in französische Immobilien investieren?

Frankreich zählt zu den attraktivsten Ländern Europas für Immobilieninvestitionen. Mit seiner beeindruckenden Vielfalt an Regionen, stabilem Marktumfeld und erstklassigen Lebensbedingungen bietet es Käufern zahlreiche Vorteile.
Vier Schlüsselfaktoren machen Frankreich besonders interessant:

Lebensqualität à la Française

Frankreich steht weltweit für Lebensfreude, kulinarische Genüsse und kulturellen Reichtum. Von den malerischen Dörfern in der Provence bis zu den lebhaften Straßen von Paris oder Küstenvillen am Wasser: Die Vielfalt des Landes bietet jedem ein Zuhause, das perfekt zu seinen Wünschen passt. Mit einem breiten Angebot an Bildungseinrichtungen, medizinischer Versorgung und Freizeitmöglichkeiten gehört Frankreich zu den Ländern mit der höchsten Lebensqualität.

Politische und wirtschaftliche Stabilität

Als eine der führenden Volkswirtschaften Europas bietet Frankreich ein stabiles Umfeld für langfristige Investitionen. Die klare Regulierung des Immobilienmarktes, die Rolle der Notare und der Schutz von Käufern und Verkäufern schaffen ein rechtssicheres Fundament.

Potenzial für Mietwohnungen

In Frankreich bestehen große Möglichkeiten für Einkünfte aus Vermietung – sei es durch Langzeitmieten in städtischen Gebieten oder Ferienvermietungen in beliebten Regionen wie der Côte d’Azur.

Die Nachfrage nach Mietobjekten ist besonders in Städten und touristischen Regionen konstant hoch, was Immobilienbesitzern stabile Renditen ermöglicht und viele interessante Objekte zum Verkauf bereitstellt.

Sicherer Hafen

Der französische Immobilienmarkt hat sich über die Jahre als sicherer Hafen erwiesen, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheiten.

Die Preise entwickeln sich stetig, ohne spekulative Ausschläge, was Investoren eine verlässliche Wertsteigerung garantiert. Dank der attraktiven Lage Frankreichs innerhalb Europas bleibt der Markt ein beliebter Anlaufpunkt für internationale Käufer.

Investitionen in französische Immobilien verbinden wirtschaftliche Sicherheit mit persönlichem Genuss – eine einzigartige Kombination, die das Land zur idealen Wahl macht.

Der französische Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt in Frankreich besticht in seinen Anzeigen durch seine Vielfalt und Anpassungsfähigkeit an unterschiedliche Käuferwünsche.
Ob pulsierende Metropolen, traumhafte Küsten oder idyllische ländliche Gegenden – jede Region bietet spezifische Vorzüge und Investitionsmöglichkeiten.

Ein Überblick über die wichtigsten Bereiche:

Die großen Städte

Französische Metropolen wie Paris, Lyon oder Marseille ziehen eine vielfältige Käuferschaft an und gehören zu den dynamischsten Immobilienmärkten.

Paris ist als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum besonders gefragt. Wohnungen in zentraler Lage – vor allem in historischen Gebäuden – erzielen hier Spitzenpreise und gelten als sichere Kapitalanlage mit langfristiger Wertsteigerung.

Lyon überzeugt durch seine starke Wirtschaft, gute Infrastruktur und hohe Lebensqualität. Es ist ein attraktiver Standort für Familien und Berufstätige, die sowohl ein urbanes Umfeld als auch stabile Immobilienpreise suchen.

Marseille entwickelt sich zunehmend zu einer Alternative für Käufer, die von moderaten Preisen und steigender Nachfrage profitieren möchten. Mit seiner Lage am Mittelmeer bietet die Stadt auch Potenzial für Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze.

Die Küstenregionen

Die französischen Küsten zählen zu den gefragtesten Immobilienmärkten Europas und bieten eine große Vielfalt – vom exklusiven Luxussegment an der Côte d’Azur bis hin zu moderateren Preisen in der Bretagne.

Die Côte d’Azur ist weltbekannt für ihre Eleganz und zieht internationale Käufer an, die Wert auf Prestige und Meerblick legen. Orte wie Nizza, Cannes oder Saint-Tropez bieten Luxusvillen und Ferienhäuser, die sowohl als Rückzugsort als auch als Kapitalanlage interessant sind.

Die Bretagne überzeugt durch ihre atemberaubende Landschaft, ein raueres Klima und moderatere Preise. Sie eignet sich besonders für Käufer, die Authentizität und Ruhe schätzen, gleichzeitig aber von stabiler Nachfrage bei Ferienvermietungen profitieren möchten.

Languedoc-Roussillon im Süden Frankreichs bietet mediterranen Charme mit günstigerem Preisniveau als die Côte d’Azur. Diese Region ist ideal für Käufer, die eine Mischung aus Sonne, Küste und französischem Lebensgefühl suchen – bei gleichzeitig hohem Potenzial für Ferienvermietungen.

Die ländlichen Gebiete

Das ländliche Frankreich begeistert durch Authentizität, großzügige Flächen und eine entspannte Lebensweise. Viele Käufer entscheiden sich bewusst für Regionen abseits der Metropolen, da sie hier mehr Raum und Ruhe zu attraktiveren Preisen finden.

Die Provence ist eine der beliebtesten Regionen. Mit ihren Lavendelfeldern, Weinbergen und charmanten Dörfern verkörpert sie den Inbegriff des französischen Lebensgefühls. Landhäuser und Bauernhöfe sind hier besonders gefragt – sowohl als Ferienresidenz als auch für den dauerhaften Wohnsitz.

Das Loire-Tal ist bekannt für seine historischen Anwesen und Schlösser. Wer Wert auf Kultur, Geschichte und großzügige Grundstücke legt, findet hier vielfältige Angebote zu vergleichsweise moderaten Preisen.

Die Dordogne bietet ein traditionelles Lebensumfeld mit rustikaler Architektur und viel Natur. Besonders bei Käufern aus dem Ausland ist diese Region beliebt, da sie Ursprünglichkeit mit einem attraktiven Preisniveau verbindet.

Die verschiedenen Immobilientypologien

Für den Immobilienerwerb steht in Frankreich eine Bandbreite an Objektarten bereit, die den unterschiedlichen Bedürfnissen und Vorlieben der Käufer gerecht werden.
Von modernen Wohnungen bis zu majestätischen Anwesen – Frankreich hat für jeden Geschmack das passende Angebot.

Wohnungen

In den Städten und größeren Gemeinden sind Wohnungen die bevorzugte Immobilientypologie. Besonders in Metropolen wie Paris, Lyon oder Marseille sind moderne Appartements und Altbauwohnungen in zentraler Lage gefragt. Viele dieser Objekte zeichnen sich durch hohe Decken, traditionelle Balkone und beeindruckende Architektur aus. Für Investoren bieten sich hier interessante Möglichkeiten, insbesondere bei der Vermietung an junge Berufstätige, Familien oder Studierende.

Häuser

Der Kauf eines Hauses in Frankreich symbolisiert für viele den Traum von einem Leben mit mehr Freiraum und Komfort. In städtischen Randgebieten oder kleineren Städten sind Einfamilienhäuser mit Garten besonders beliebt. Diese bieten genug Platz für Familien und liegen oft in ruhigen Wohnvierteln mit guter Anbindung an Schulen, Geschäfte und öffentliche Verkehrsmittel. Der französische Markt bietet sowohl Neubauten als auch charmante, renovierte Häuser im traditionellen Stil.

Landhäuser

Für Naturliebhaber und diejenigen, die einen Rückzugsort vom hektischen Alltag suchen, sind Landhäuser eine ideale Wahl. Diese Immobilien finden sich vor allem in ländlichen Regionen wie der Provence, dem Languedoc-Roussillon oder dem Burgund. Oft verfügen sie über eine großzügige Fläche der Grundstücke und Wohnbereiche, Obstgärten und sogar kleine Weinberge. Die rustikale Architektur mit Steinmauern und Holzdetails verleiht ihnen einen besonderen Charme. Viele Käufer sehen hier auch Potenzial für Renovierungsprojekte, um die Landhäuser an moderne Ansprüche anzupassen.

Schlösser und Herrenhäuser

Wer von Prestige und historischem Ambiente träumt, findet in Frankreich eine beeindruckende Auswahl an Schlössern und Herrenhäusern. Diese außergewöhnlichen Immobilien sind vor allem in Regionen wie der Loire, dem Burgund oder der Dordogne zu finden. Sie bieten nicht nur großzügige Wohnflächen, sondern auch weitläufige Parks, historische Bauten und oft eine faszinierende Geschichte. Solche Anwesen sind ideal für Käufer, die nach einem exklusiven Wohnsitz oder einem Objekt mit touristischem Potenzial suchen, beispielsweise eine Villa für Hochzeitslocations.

Jede Immobilientypologie in Frankreich eröffnet einzigartige Möglichkeiten. Egal, ob es sich um eine moderne Stadtwohnung oder ein historisches Schloss handelt – die Vielfalt des französischen Immobilienmarktes lässt keine Wünsche offen.

Rechtliche Voraussetzungen für den Immobilienkauf in Frankreich

Für deutsche Staatsbürger ist der Erwerb einer Immobilie in Frankreich unkompliziert. Dennoch gibt es einige rechtliche Voraussetzungen, die Sie beachten sollten:

• Gültiger Ausweis: Für den Kauf benötigen Sie lediglich einen gültigen Personalausweis oder Reisepass.
• Steuer-Identifikationsnummer: Als Käufer werden Sie in Frankreich steuerlich erfasst und benötigen eine französische Steuer-Identifikationsnummer. Diese wird vom Notar oder dem Finanzamt (Service des Impôts) vergeben.
• Meldepflicht bei Daueraufenthalt: Wenn Sie Ihre Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen möchten, müssen Sie sich in der jeweiligen Gemeinde anmelden. Bei Ferienhäusern ist dies nicht erforderlich.

• Notarielle Begleitung: Jeder Immobilienkauf muss in Frankreich von einem staatlich bestellten Notar (Notaire) begleitet werden. Dieser sorgt für die Rechtssicherheit des Geschäfts, prüft die Eigentumsverhältnisse und nimmt die Eintragung ins Grundbuch vor.
• Finanzierungsvoraussetzungen: Für ausländische Käufer setzen französische Banken meist ein höheres Eigenkapital voraus. Über die HAMBURGER HYPO können Sie jedoch auch eine Finanzierung über deutsche Banken nutzen, die klare Strukturen und Sicherheit bieten.

Damit ist der Immobilienkauf für EU-Bürger rechtlich gut abgesichert. Mit einem erfahrenen Notar und einer durchdachten Finanzierung steht Ihrem Vorhaben nichts im Wege.

Kauf einer Immobilie in Frankreich: Wie geht man vor?

Der Kauf einer Immobilie in Frankreich ist für viele ein Traum, bringt aber auch Herausforderungen mit sich – besonders bei der Planung und Umsetzung der Finanzierung. Mit einer klaren Schritt-für-Schritt-Struktur können Sie den Prozess sicher und planbar gestalten.

1. Immobiliensuche und Vorvertrag

Nach der Auswahl Ihrer Wunschimmobilie über einen Makler oder Direktkontakt wird in Frankreich ein Vorvertrag geschlossen. Am häufigsten ist dies der Compromis de Vente. Dieser Schritt ist rechtlich bedeutsam, da er den Rahmen für den endgültigen Kaufvertrag setzt.

In Frankreich gibt es zwei gängige Arten von Vorverträgen:

• Compromis de Vente: Der Compromis de Vente ist die häufigste Form. Er stellt einen beidseitig verbindlichen Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer dar. Beide Parteien verpflichten sich, die Immobilie unter den vereinbarten Bedingungen zu kaufen bzw. zu verkaufen. Nach der Unterzeichnung haben Käufer ein gesetzliches Widerrufsrecht von 10 Tagen, innerhalb dessen sie ohne Angabe von Gründen zurücktreten können. Nach Ablauf dieser Frist ist der Vertrag rechtsverbindlich. Eine Rückabwicklung ist dann nur möglich, wenn im Vertrag ausdrücklich auflösende Bedingungen vereinbart wurden, etwa die Nichterteilung einer Finanzierungszusage durch die Bank.
• Promesse de Vente: Bei der Promesse de Vente handelt es sich um eine einseitige Verkaufszusage des Verkäufers. Der Käufer erhält das exklusive Recht, die Immobilie innerhalb einer festgelegten Frist (meist zwei bis drei Monate) zu kaufen. Um dieses Recht abzusichern, wird in der Regel eine Anzahlung von rund 10 % des Kaufpreises fällig. Tritt der Käufer innerhalb der Frist zurück, verfällt diese Zahlung. Entscheidet er sich für den Kauf, wird die Anzahlung mit dem Kaufpreis verrechnet.

Unabhängig von der Vertragsform sollten alle Details – Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fristen, mögliche Rücktrittsklauseln und Finanzierungsbedingungen – sorgfältig geprüft werden. Hier empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Notar oder Anwalt, um sicherzustellen, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei ist und Ihre Interessen geschützt sind.

2. Finanzierungsplanung

Eine solide Finanzierungsstrategie ist entscheidend. Der französische Markt hat seine Besonderheiten: Lokale Banken sind oft zurückhaltend gegenüber ausländischen Käufern und die Beantragung von Krediten kann komplex sein. Entsprechend werden hohe Anforderungen gestellt:

• Eigenkapital: In der Regel müssen 40–50 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln erbracht werden.
• Nachweise: Banken verlangen eine umfassende Dokumentation, darunter Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Kontoauszüge sowie Angaben zu bestehenden Krediten und Verbindlichkeiten.
• Bearbeitungszeit: Die Prüfung kann mehrere Wochen bis Monate dauern, was den Kaufprozess verzögern kann.

Die HAMBURGER HYPO bietet Ihnen eine verlässliche Alternative. Wir arbeiten mit deutschen Banken, die auch Immobilien in Frankreich beleihen und Ihnen damit klare Strukturen und Sicherheit verschaffen.

Es stehen zwei Modelle zur Verfügung:

• Beleihung in Frankreich: Bis zu 64 % des Kaufpreises können direkt auf die französische Immobilie aufgenommen werden. Diese Lösung bietet Planungssicherheit und stabile Zinssätze.
• Absicherung über eine deutsche Immobilie: Restbeträge und Nebenkosten lassen sich über freie Grundschulden einer bestehenden Immobilie in Deutschland abdecken. Dadurch kann eine Voll-Finanzierung realisiert werden.

Mit diesen Lösungen profitieren Sie von deutscher Rechtssicherheit, stabilen Konditionen und einem transparenten Prozess – ein entscheidender Vorteil gegenüber einer direkten Finanzierung in Frankreich.

FAQ zum Immobilienkauf in Frankreich

Kann ich als Deutscher in Frankreich ein Haus kaufen?

Ja, der Immobilienkauf in Frankreich ist für deutsche Staatsbürger problemlos möglich. Es bestehen keine Einschränkungen für EU-Bürger. Sie benötigen lediglich einen gültigen Ausweis und schließen den Kauf über einen französischen Notar (Notaire) ab. Dieser begleitet den gesamten Prozess, prüft Eigentumsverhältnisse und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch.

Welche Kosten fallen beim Hauskauf in Frankreich an?

Neben dem Kaufpreis müssen Sie mit Nebenkosten von rund 15–17,5 % des Kaufpreises rechnen. Diese beinhalten:

• Grunderwerbsteuer (droits de mutation) bei Bestandsimmobilien: ca. 5,8 %
• Mehrwertsteuer (TVA) bei Neubauten: 20 %
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 7–8 % (bei Neubauten etwas geringer)
• Maklerprovision: ca. 3–8 %

Zusätzlich können Übersetzungsgebühren oder Verwaltungsgebühren anfallen.

Welche Stadt in Frankreich eignet sich am besten zum Immobilienkauf?

Die Wahl der Stadt hängt stark von Ihren Zielen und Vorlieben ab:

• Paris: Ideal für langfristige Investitionen und Kapitalanlagen, bietet stabile Wertsteigerung und hohe Mietnachfrage.
• Bordeaux und Lyon: Attraktiv für Familien und Berufstätige, da diese Städte wirtschaftlich stark und kulturell lebendig sind.
• Côte d’Azur: Perfekt für Luxusimmobilien und Ferienhäuser in malerischer Umgebung.
• Straßburg und Lille: Interessant für Käufer, die die Nähe zu Deutschland oder Belgien suchen.

Wie viel Eigenkapital für ein Haus in Frankreich?

Die Höhe des Eigenkapitals hängt von der Finanzierungsart ab. Bei Finanzierungen über deutsche Banken beträgt die Beleihungsgrenze 64 % des Kaufpreises, sodass neben der restlichen 36% auch Eigenkapital für die Kaufnebenkosten eingeplant werden muss.

Bei der Einbindung einer deutschen Immobilie, kann aber auch eine Vollfinanzierung möglich sein, wenn entsprechend freie Grundschuldteile vorhanden sind (auch im Nachrang zu einer bestehenden Finanzierung).

Welche laufenden Kosten sind mit einem Ferienhaus in Frankreich verbunden?

Neben Strom, Wasser, Gas und Versicherungen fallen vor allem folgende Kosten an:

• Grundsteuer (taxe foncière) – jährlich ca. 10–40 €/m², abhängig von Lage und Immobilie.
• Wohnsteuer (taxe d’habitation) – für Zweitwohnsitze weiterhin fällig, variiert je nach Gemeinde.
• Verwaltungskosten bei Eigentumswohnungen (charges de copropriété).

Was ist die ‚taxe foncière‘ und wer muss sie zahlen?

Die taxe foncière ist die jährliche Grundsteuer in Frankreich. Sie wird vom Eigentümer einer Immobilie erhoben – unabhängig davon, ob er selbst dort wohnt oder vermietet. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und Grundstücksgröße und wird einmal jährlich durch die lokale Finanzbehörde festgesetzt.

Fazit: Ist der Kauf einer Immobilie in Frankreich sinnvoll?

Frankreich überzeugt durch eine einzigartige Kombination aus hoher Lebensqualität, stabilen Immobilienpreisen und vielfältigen Investitionsmöglichkeiten. Ob Ferienhaus an der Côte d’Azur, Stadtwohnung in Paris oder Landhaus in der Provence – für jeden Bedarf gibt es passende Optionen.

Für deutsche Käufer bietet der französische Markt verlässliche rechtliche Rahmenbedingungen und gute Chancen auf langfristige Wertsteigerung. Entscheidend sind eine sorgfältige Planung, die richtige Finanzierung und eine professionelle Begleitung beim Kaufprozess.

Die HAMBURGER HYPO unterstützt Sie dabei mit Expertise, Erfahrung und individuell zugeschnittenen Lösungen. So gestalten wir den Weg zu Ihrer Immobilie in Frankreich transparent, sicher und effizient.

Wenn Sie den Traum vom eigenen Haus in Frankreich verwirklichen möchten, stellen Sie jetzt Ihre Anfrage zur Auslandsfinanzierung – und gehen Sie gemeinsam mit uns den nächsten Schritt.

Wie kann eine Immobilienfinanzierung in Frankreich erfolgen?