Immobilienfinanzierung Portugal: Wie finanziere ich eine Immobilie in Portugal?

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Immobilienfinanzierung in Portugal ist für deutsche Käufer möglich, jedoch oft kompliziert, da viele Banken in Deutschland ablehnen und portugiesische Banken hohe Hürden setzen (niedriger Verschuldungsgrad von 30-35 % und strenge Bonitätsprüfung).
• Über die HAMBURGER HYPO ist eine Finanzierung in Portugal mit einer deutschen Bank möglich – in der Regel bis zu 57,6 % des Kaufpreises. Käufer sollten zusätzlich mindestens 40 % Eigenkapital sowie die Nebenkosten einbringen.
• Wer mehr als 57,6 % benötigt, kann eine deutsche Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen, sofern freie Grundschuldteile vorhanden sind.

• Die Nebenkosten umfassen unter anderem die Grunderwerbsteuer (IMT), die Stempelsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten und belaufen sich insgesamt auf etwa 12–14 % des Kaufpreises.
• Eine Finanzierung über eine deutsche Bank bietet Ihnen eine klare Vertragslogistig, langfristige Zinssicherheit und oft auch die Möglichkeit von Sondertilgungen.
• Für die Beantragung sind einige Unterlagen erforderlich, darunter Einkommens- und Steuerunterlagen, Kontoauszüge, Nachweise über Eigenkapital sowie die portugiesische Steueridentifikationsnummer (NIF).

Welche Fragen zur Finanzierung in Portugal sind wichtig?

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie in Portugal zu kaufen, stehen Sie vor der Frage, wie diese Ferienimmobilie finanziert werden kann.

• Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Portugal?
• Was muss ich bei der Finanzierung einer Immobilie in Portugal beachten?
• Wieviel Eigenkapital benötige ich und wie weise ich es nach?
• Was sind die Nebenkosten beim Kauf in Portugal?
• Muss ich meine Unterlagen ins Portugiesische übersetzen und notariell beglaubigen lassen?
• Welche Bonitätsnachweise muss ich vorlegen?
• Wird die Vermietung der portugiesischen Immobilie als Einkommen anerkannt?
• Wie kann ich meine deutsche Immobilie in die Absicherung einbinden?

Für die Beantwortung dieser Fragen sind wir Ihr Experte!

Wo in Portugal wird eine Immobilie finanziert?

Ihre Ferienimmobilie kann in ganz Portugal finanziert werden. Dazu gehören z.B. folgende Regionen:

• Algarve
• Lagos, Albufeira oder Faro
• Lissabon
• Porto
• Madeira oder Azoren
• Azoren

Für jede dieser Regionen können wir gemeinsam mit unser Partnerbank einen Finanzierungsvorschlag erarbeiten. Auf Madeira und den Azoren gelten dabei grundsätzlich dieselben Finanzierungsbedingungen wie auf dem Festland.

Das Gute dabei: Mit nur einer Anfrage prüfen wir sämtliche Möglichkeiten.

HAMBURGER HYPO – Finanzierungsvermittlung für den Kauf in Portugal

Wie kann eine Immobilienfinanzierung in Portugal erfolgen?

Voraussetzungen für einen Immobilienkredit in Portugal als Ausländer

Für Ausländer – insbesondere für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal – gelten bei der Immobilienfinanzierung besondere Voraussetzungen. Banken prüfen Ihre persönliche und finanzielle Situation sehr genau, bevor sie eine Finanzierung zusagen.  Zu den wichtigsten Voraussetzungen zählen:

• Stabile Einkommenssituation: Regelmäßige Gehaltseingänge oder gesicherte Rentenansprüche.
• Belastungsgrenze: Ihre monatliche Gesamtbelastung (bestehende Kredite plus neue Rate) sollte in der Regel nicht mehr als 30–35 % Ihres Nettoeinkommens betragen.
• Eigenkapital: Sie müssen die Kaufnebenkosten von etwa 12–14 % sowie einen Teil (meist min. 30 %) des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen, welches auch vorhanden sein muss und nicht aus einer Zusatzbeleihung in Deutschland kommt.

• Prüfung der Finanzierung: Käufer benötigen die portugiesische NIF-Nummer (Número de Identificação Fiscal, Steueridentifikationsnummer) und müssen umfangreiche Unterlagen wie Einkommens- und Steuerbescheide, Nachweise über Eigenkapital und Kontoauszüge vorlegen. Ergänzend wird häufig der Abschluss einer Gebäudeversicherung und teilweise auch einer Lebensversicherung gefordert.

Alternativ können Sie mit Unterstützung der HAMBURGER HYPO auch über eine deutsche Bank anfragen. Wir bereiten die Unterlagen vollständig auf, prüfen die Machbarkeit im Vorfeld und begleiten den gesamten Prozess in Zusammenarbeit mit unserer Partnerbank in Deutschland.

Zudem ist die Bonitätsprüfung in Deutschland nicht so streng, so dass Sie auch eine höhere Belastung als nur die 35 % vom Nettoeinkommen haben dürfen (wichtig für Kunden mit Immobilienbestand in Deutschland).

Die wichtigsten Schritte zur Beantragung einer Hypothek in Portugal

Damit Ihre Immobilienfinanzierung in Portugal reibungslos gelingt, sollten Sie die folgenden Schritte kennen. Gerade für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal sind sie besonders wichtig:

• Vorprüfung und Beratung: Gemeinsam prüfen wir zunächst Ihre Situation – wie viel Eigenkapital Sie mitbringen, wie Ihr Einkommen aussieht und welche monatliche Belastung realistisch ist.
• Unterlagen zusammenstellen: Bereiten Sie alle erforderlichen Nachweise vor – Gehaltsabrechnungen, Steuerunterlagen, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise sowie die Unterlagen zur gewünschten Immobilie.
• NIF-Nummer beantragen: Ohne die portugiesische Steueridentifikationsnummer (Número de Identificação Fiscal) ist kein Immobilienkauf möglich.

• Bonitätsprüfung durch die Bank: Die Bank prüft Ihre Unterlagen genau. Dabei geht es um Ihr Einkommen, bestehende Verpflichtungen und die Wertermittlung der Immobilie.
• Gutachtenerstellung: bevor die Bank die finale Kreditentscheidung trifft, muss das Objekt vor Ort begutachtet werden, um den Kaufpreis zu bestätigen.
• Kreditangebot: Erfüllen Sie die Voraussetzungen zur Bonität und spiegelt das Gutachten den Kaufpreis wieder, erhalten Sie ein Kreditangebot.
• Auszahlung: Bevor der Notartermin zur finalen Beurkundung stattfindet, müssen die Darlehensmittel bereits auf das Notarkonto gezahlt werden.
• Notartermin: Am Ende steht der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag beurkundet wird und ggf. die Hypothekenbestellung für die Finanzierung stattfindet. Danach die Eintragung ins Grundbuch.

Fazit: Mit der HAMBURGER HYPO zur passenden Immobilienfinanzierung in Portugal

Die Finanzierung einer Immobilie in Portugal eröffnet viele Möglichkeiten, erfordert aber eine sorgfältige Planung. Unsere Rolle ist dabei entscheidend. Wir übernehmen die Kommunikation mit den Banken, prüfen die Machbarkeit Ihres Vorhabens, übersetzen die Anforderungen in klare Handlungsschritte und sorgen dafür, dass die Finanzierung reibungslos umgesetzt werden kann. Auf diese Weise umgehen Sie unnötige Hürden und profitieren von unserer Erfahrung.

Mit der HAMBURGER HYPO haben Sie dabei einen Partner, der sowohl die direkte Absicherung in Portugal – mit einer deutschen Bank – als auch die Absicherung über eine deutsche Immobilie begleiten kann und für Sie die passende Lösung findet.
So wird Ihr Immobilienprojekt in Portugal planbar, sicher und die Finanzierung auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten.

FAQ zur Finanzierung in Portugal

Wie viel leiht eine deutsche Bank für eine Hypothek?

Deutsche Banken finanzieren in der Regel nicht in Portugal. Dafür muss eine abbezahlte deutsche Immobilie vorliegen, die beliehen werden kann.
Die HAMBURGER HYPO arbeitet aber mit einer spezialisierten Bank, die bis zu 57,6 % des Kaufpreises direkt in Portugal absichern kann. Eine Kombination mit der Zusatzabsicherung über eine deutsche Immobilie ist möglich, um z.B. eine Vollfinanzierung darstellen zu können.

Wie finanziere ich eine Immobilie in Portugal?

Es gibt drei gängige Wege: eine Finanzierung über eine portugiesische Bank, über eine spezielle deutsche Bank oder über die Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland. Welche Lösung am besten geeignet ist, hängt vom Objektwert, Ihrem Eigenkapital und Ihrer Einkommenssituation ab. Die HAMBURGER HYPO prüft mit Ihnen gemeinsam die Optionen und erstellt eine maßgeschneiderte Finanzierung.

Kann ich als Deutscher in Portugal einen Kredit bekommen?

Ja, auch als Nicht-Resident ist eine Finanzierung möglich. Da die Voraussetzungen und auch die Ablehnungsquoten hoch sind, empfiehlt es sich, die Finanzierung mit einem erfahrenen Partner wie der HAMBURGER HYPO zu strukturieren, um eine Lösung in Deutschland zu finden.
Über die HAMBURGER HYPO erhalten Sie Zugang zu einer deutschen Bank, die Immobilienkäufe in ganz Portugal begleitet – inklusive Madeira und den Azoren – und die auch Ihre Bestandsimmobilie in Deutschland ggf. mit einbinden kann.

Wird die Miete in Portugal von den Banken als Einkommen angesetzt?

Nein, Mieteinnahmen in Portugal werden von den Banken nicht als Einkommen angesetzt. Dabei ist es egal, ob die Miete aus einer Ferienvermietung oder Dauervermietung kommt.

Wie lange dauert die Kreditprüfung für einen Kauf in Portugal?

Für die Prüfung eines Kredites für den Immobilienkauf in Portugal sollten Sie 3 Monate einplanen, da vor Ort auch ein Gutachten der Immobilie gemacht werden muss. Beachten Sie dabei, dass es auch noch bis kurz vor Ende der Prüfung eine Ablehnung geben kann.

Wie viel Eigenkapital braucht man für den Hauskauf in Portugal?

Die portugiesischen Banken verlangen bei Ausländern 30-35 % des Kaufpreises + die Nebenkosten als Eigenkapital.
Ausgehend von einem Kaufpreis von 300.000 EUR wären dies rund 133.000 EUR (ausgehend von einer 70 % Finanzierung), wobei es sein kann, dass die portugiesischen Banken noch einen Rest-Eigenkapital als Puffer für spätere Ausgaben verlangen.

Die deutsche Bank, die in Spanien finanziert benötigt 42,4 % des Kaufpreises + die Nebenkosten als Eigenkapital.
Ausgehend von einem Kaufpreis von 300.000 EUR wären dies rund 168.000 EUR, wobei der Betrag auch über eine Zusatzabsicherung auf einer deutschen Immobilie finanziert werden kann.

Was kann ich mir mit mtl. 7.000 EUR zum Kauf in Portugal leisten?

Die portugiesischen Banken verlangen, dass max. 30-35 % des Nettoeinkommens für Ausgaben aufgewendet werden. In diese Ausgaben fällt die neue Darlehensbelastung und alle bestehenden Belastungen in Deutschland, wie Darlehen, Miete, Kredite oder Leasing. Ausgehend von 7.000 EUR Netto und z.B. 1.000 EUR Miete in Deutschland, wären um die 225.000 EUR Darlehen (20 Jahre Laufzeit) denkbar.

Bei einer deutschen Bank sieht die Berechnung ganz anders aus und dort wären um die 500.000 EUR Darlehen (15,5 Jahre Laufzeit) denkbar – bei Absicherung in Portugal.

Sollte eine deutsche Immobilie als Absicherung vorhanden sein, könnte die Darlehenssumme sogar noch höher ausfallen.