Finanzierung im Ausland

Das Wichtigste in Kürze

• Mit einer Grundschuld auf Ihre deutsche Immobilie können Sie den Kauf einer Auslandsimmobilie (z. B. in Spanien, Frankreich, Portugal oder dem Rest der Welt) flexibel finanzieren.
• Je nach Beleihungswert der deutschen Immobilie sind bis zu 100 % des Kaufpreises der Immobilie im Ausland inklusive Nebenkosten finanzierbar – Ihre Immobilie im Ausland bleibt unbelastet oder kann zusätzlich eingebunden werden, wenn nicht nur die deutsche Immobilie belastet werden soll.

• Deutsche Banken vergeben solche Finanzierungen oft zu günstigeren Konditionen als Banken im Ausland, da deutsches Recht gilt.
• Für die Finanzierung müssen bestimmte Anforderungen an die deutsche Immobilie erfüllt sein, etwa freie Grundschuldanteile und eine werthaltige Lage.
• Über einen spezialisierten Vermittler wie die HAMBURGER HYPO erhalten Sie Zugang zu passenden Banken, individuelle Beratung und eine rechtssichere Abwicklung.

Finanzierung einer Auslandsimmobilie mit Grundschuld auf deutscher Immobilie: Was bedeutet das?

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen möchten, ist es oft schwierig, direkt vor Ort eine passende Finanzierung zu erhalten. Mit einer Grundschuld auf Ihre deutsche Immobilie umgehen Sie dieses Problem. Sie nutzen das vorhandene Vermögen in Deutschland als Sicherheit, um ein Darlehen von einer deutschen Bank zu erhalten.

Das bedeutet konkret: Ihre deutsche Immobilie wird im Grundbuch belastet, die Bank stellt Ihnen auf dieser Basis ein Darlehen zur Verfügung, und Sie können damit Ihre Auslandsimmobilie bezahlen. Der große Vorteil besteht darin, dass Ihre Immobilie im Ausland unbelastet bleibt und Sie dort mit Bargeld auftreten können – was Ihnen in Verhandlungen häufig einen entscheidenden Vorteil verschafft.

Anforderungen an die deutsche Immobilie als Sicherheit für Auslandsimmobilienfinanzierung

Damit Ihre Immobilie als Sicherheit akzeptiert wird, kommt es vor allem auf drei Dinge an:

• freie Grundschuldanteile, also ungenutzter Beleihungsspielraum – auch bei noch bestehenden Restschulden
• eine solide Lage und ein marktgerechter Zustand
• vollständige Unterlagen, damit die Bank schnell und ohne Rückfragen entscheiden kann

Kurz gesagt: Je werthaltiger und transparenter Ihre deutsche Immobilie aufgestellt ist, desto einfacher gelingt die Finanzierung Ihrer Auslandsimmobilie.

Wie hoch ist die maximale Beleihung einer deutschen Immobilie bei der Auslandsfinanzierung?

In der Praxis können Banken meist 64 bis 90 Prozent des ermittelten Immobilienwerts als Sicherheit ansetzen.

Ein Beispiel macht es greifbar: Liegt der Beleihungswert Ihrer deutschen Immobilie bei 500.000 Euro, können je nach Bank bis zu 450.000 Euro als Darlehen genutzt werden. Ist Ihre Immobilie bereits mit 120.000 Euro belastet, stehen Ihnen rund 330.000 Euro für den Kauf im Ausland zur Verfügung.

Damit sehen Sie schnell, welcher Spielraum sich mit Ihrer Immobilie in Deutschland eröffnen lässt.

Welche deutsche Bank finanziert eine Auslandsimmobilie?

Diese Frage haben Sie sich sicherlich bei der Suche nach einer Finanzierung für Ihre Ferienimmobilie gestellt.

Wir haben Kontakte zu vielen Banken in ganz Deutschland, die eine solche spezielle Finanzierung begleiten können – und dies auch im Nachrang zu bestehenden Darlehen – egal von welcher Bank diese sind!

Entscheidend ist dabei weniger der Name der Bank als vielmehr, welche Kriterien erfüllt sind. Banken achten besonders auf:

• den freien Beleihungsspielraum Ihrer deutschen Immobilie,
• Ihre persönliche Bonität und Einkommenssituation,
• die Nutzungsart der Immobilie (Eigennutzung oder Vermietung), sowie die Höhe des gewünschten Darlehens.

Wir von der HAMBURGER HYPO prüfen für Sie, welche Institute in Ihrem konkreten Fall in Frage kommen. Dank unserer Kontakte zu vielen Banken in ganz Deutschland können wir auch Finanzierungen im Nachrang zu bestehenden Darlehen arrangieren – unabhängig davon, bei welcher Bank Sie Ihr aktuelles Darlehen haben.

Ein weiterer Vorteil: Sie schließen den Kreditvertrag nach deutschem Recht ab. Damit profitieren Sie nicht nur von klaren Strukturen und günstigen Konditionen, sondern Ihre Auslandsimmobilie bleibt dabei komplett unbelastet.
Und: Sie treten im Ausland als Barkäufer auf und können so andere Interessenten ausstechen, die erst noch die Finanzierung für die Immobilie im Ausland klären müssen.

So funktioniert die Beleihung einer deutschen Immobilie für den Auslandsimmobilienkauf: Schritt-für-Schritt-Anleitung

Damit Sie Ihre Traumimmobilie im Ausland sicher finanzieren können, gehen wir mit Ihnen gemeinsam einen klar strukturierten Weg:

• Erste Einschätzung: Wir prüfen den Wert Ihrer deutschen Immobilie und die vorhandenen freien Grundschuldanteile.
• Unterlagen sammeln: Gemeinsam stellen wir alle notwendigen Dokumente zusammen – von Grundbuchauszug bis Energieausweis.
• Bankauswahl und Vorprüfung: Wir sondieren für Sie passende Banken und lassen Bonität und Objektwerte vorab über unser Einreichungssystem prüfen.
• Einreichung bei der Bank: Wir bereiten die Unterlagen entsprechend der speziellen Kriterien für die ausgewählte Bank auf uns stellen Ihre Kreditanfrage zur Entscheidung vor.

• Bonitätsprüfung und Wertermittlung: Die Bank prüft Ihre Bonität und bestätigt den Beleihungswert Ihrer Immobilie – dieser ist die Basis für die Darlehenshöhe.
• Angebot und Vertragsgestaltung: Sie erhalten ein individuelles Finanzierungskonzept mit Zinsen, Tilgung und Laufzeit nach deutschem Recht.
• Notartermin: Die Grundschuld wird in Deutschland eingetragen, damit die Bank Ihre Finanzierung auszahlen kann.
• Auszahlung und Kauf: Mit dem Darlehen treten Sie im Ausland als Barzahler auf – und haben so beste Chancen beim Zuschlag.

So behalten Sie jederzeit die Übersicht, und wir begleiten Sie Schritt für Schritt bis zum Notartermin und darüber hinaus.

Was sind die Vor- und Nachteile einer Finanzierung im Ausland?

Wenn Sie Ihre Auslandsimmobilie über eine deutsche Immobilie absichern, genießen Sie klare Vorteile. Die Konditionen sind in der Regel günstiger, da Banken in Deutschland verlässliche Rahmenbedingungen und transparente Bewertungsmaßstäbe haben. Sie bekommen das Geld schnell ausgezahlt und können im Ausland als Barzahler auftreten – ein Pluspunkt bei der Kaufpreisverhandlung und beim schnellen Zuschlag.

Vorteile:

• günstigere Zinskonditionen im Vergleich zu vielen Auslandsbanken
• Auszahlung erfolgt schnell und rechtssicher nach deutschem Recht
• Sie treten als Barzahler im Ausland auf und sind dadurch verhandlungsstärker
• hohe Flexibilität bei der Gestaltung von Zins- und Tilgungsvarianten
• die Auslandsimmobilie selbst bleibt unbelastet

Damit Sie die Entscheidung fundiert treffen können, lohnt sich aber auch ein Blick auf die möglichen Nachteile.

Nachteile:

• Ihre deutsche Immobilie wird mit einer Grundschuld belastet und steht dadurch weniger flexibel zur Verfügung
• freie Grundschuldanteile oder ein hoher Eigenkapitalanteil sind Voraussetzung
• zusätzlicher Aufwand durch Notartermin und Grundbucheintragung in Deutschland

Unterm Strich überwiegen für die meisten Käuferinnen und Käufer die Vorteile deutlich – vor allem, weil Sie die Sicherheit deutscher Banken und Verträge genießen.

Eine Finanzierung im Ausland ohne Bank vor Ort ist also möglich – fordern Sie jetzt unsere Hilfe an!

Alternativ: Anfrage mit Teilabsicherung in Spanien – Frankreich – Portugal

HAMBURGER HYPO – Finanzierungsvermittlung für den Immobilienkauf im Ausland

Fazit: Mit der richtigen Finanzierung entspannt zur Auslandsimmobilie

Der Traum von einer eigenen Immobilie im Ausland lässt sich mit der richtigen Finanzierung sicher und flexibel verwirklichen. Indem Sie Ihre deutsche Immobilie als Sicherheit nutzen, profitieren Sie von günstigen Konditionen, einem klar geregelten Ablauf nach deutschem Recht und der Möglichkeit, im Ausland als Barzahler aufzutreten.

Wichtig ist, die Voraussetzungen und Kosten im Blick zu behalten – von der Grundschuldeintragung über die Bonitätsprüfung bis hin zu den Nebenkosten.

Mit professioneller Begleitung vermeiden Sie Fallstricke und gewinnen den nötigen Spielraum, um schnell und erfolgreich zuzuschlagen.

Die HAMBURGER HYPO unterstützt Sie dabei, die passende Bank zu finden, Konditionen zu vergleichen und den gesamten Prozess zu begleiten. So kommen Sie Schritt für Schritt zu Ihrer Wunschimmobilie – egal, ob in Spanien, Frankreich, Portugal oder dem Rest der Welt.

FAQ zur Finanzierung mit einer deutschen Immobilie

Wie lange dauert die Abwicklung einer Finanzierung über meine deutsche Immobilie?

In der Regel sollten Sie zwischen vier und acht Wochen einplanen – abhängig davon, wie schnell alle Unterlagen vorliegen und die Grundschuld bestellt werden kann. Mit vollständigen Unterlagen und einer zügigen Bankprüfung kann es oft auch schneller gehen.

Welche Unterlagen benötige ich für die Finanzierung?

Für die Prüfung brauchen Banken vor allem:

• einen aktuellen Grundbuchauszug Ihrer deutschen Immobilie
• Einkommens- und Bonitätsnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Unterlagen zu bestehenden Darlehen, Leasing…)
• Bau- und Nutzungsunterlagen der Immobilie, inkl. Energieausweis
• oft eine Bestätigung der Gebäudeversicherung

Wir unterstützen Sie dabei, die Unterlagen vollständig und korrekt einzureichen.

Was passiert, wenn meine deutsche Immobilie noch belastet ist?

Auch wenn bereits ein Darlehen auf Ihrer Immobilie lastet, können freie Anteile genutzt werden. Wir prüfen für Sie, ob ein Nachrang möglich ist oder eine Umschuldung sinnvoll wäre.

Welche Laufzeiten sind üblich?

Die meisten Banken bieten Laufzeiten zwischen 10 und 25 Jahren an, mit festen Sollzinsbindungen von 5 bis 25 Jahren. So können Sie die Finanzierung langfristig planbar gestalten.

Ist eine Finanzierung auch für Ferienimmobilien möglich, die nur zeitweise genutzt werden?

Ja, auch Ferien- oder Zweitwohnsitze im Ausland können so finanziert werden. Wichtig ist nur, dass die deutsche Immobilie als Sicherheit werthaltig genug ist.

Die Ferienwohnung kann auch dauerhaft vermietet werden. Die Mieteinnahmen werden aber nicht als Einkünfte angesetzt.