Immobilienfinanzierung Frankreich: Wie finanziere ich eine Immobilie in Frankreich?

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Immobilienfinanzierung in Frankreich ist für deutsche Käufer möglich, jedoch oft kompliziert, da viele Banken in Deutschland ablehnen und französische Banken hohe Hürden setzen (z.B. einen bereits existierenden Wohnsitz in Frankreich).
• Über spezialisierte deutsche Banken können bis zu 64 % des Kaufpreises direkt in Frankreich beliehen werden; Nebenkosten (ca. 15–17,5 %) müssen zusätzlich eingeplant werden.

• Wer mehr als 64 % benötigt, kann eine deutsche Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen, sofern freie Grundschuldteile vorhanden sind.
• Für den Kreditantrag in Frankreich sind umfangreiche Unterlagen erforderlich (u. a. Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Objektunterlagen).
• Die Notarkosten in Frankreich liegen bei etwa 3 % des Kaufpreises und zählen neben der Grunderwerbsteuer von 5,81 % zu den wichtigsten Nebenkosten beim Erwerb.

Welche Fragen zur Finanzierung in Frankreich sind wichtig?

Wenn Sie sich entschieden haben, eine Immobilie in Frankreich zu kaufen, stehen Sie vor der Frage, wie diese Ferienimmobilie finanziert werden kann.

• Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Frankreich?
• Was muss ich bei der Finanzierung einer Immobilie in Frankreich beachten?
• Wieviel Eigenkapital benötige ich und wie weise ich es nach?
• Was sind die Nebenkosten beim Kauf in Frankreich?
• Muss ich meine Unterlagen ins Französische übersetzen und notariell beglaubigen lassen?
• Welche Bonitätsnachweise muss ich vorlegen?
• Wird die Vermietung der spanischen Immobilie als Einkommen anerkannt?
• Wie kann ich meine Immobilie in Deutschland in die Absicherung einbinden?

Für die Beantwortung dieser Fragen sind wir Ihr Experte!

Wo in Frankreich wird eine Immobilie finanziert?

Ihre Ferienimmobilie kann in allen Regionen Frankreichs – mit Ausnahme der Überseegebiete – finanziert werden. Dazu gehören zum Beispiel:

• Grenzregionen mit Metz, Straßburg, Mülhausen und Colmar
• Paris und Île-de-France
• Côte d’Azur
• Cannes und Nizza
• Saint-Tropez und Toulon
• Avignon
• Marseille und Aix-en-Provence
• Korsika

Für jede dieser Regionen können wir gemeinsam mit unseren Partnerbanken einen passenden Finanzierungsvorschlag erarbeiten, sofern die Rahmendaten stimmen.

Der Vorteil für Sie: Mit nur einer Anfrage prüfen wir sämtliche Möglichkeiten.

HAMBURGER HYPO – Finanzierungsvermittlung für den Kauf in Frankreich

Wie kann eine Immobilienfinanzierung in Frankreich erfolgen?

Voraussetzungen für einen Immobilienkredit in Frankreich als Ausländer

Als Käufer ohne Wohnsitz in Frankreich gelten für Sie besondere Anforderungen. Banken prüfen Ihre persönliche und finanzielle Situation sehr genau, bevor sie eine Finanzierung zusagen.  Zu den wichtigsten Voraussetzungen zählen:

• Stabile Einkommenssituation: Regelmäßige Gehaltseingänge oder gesicherte Rentenansprüche.
• Belastungsgrenze: Ihre monatliche Gesamtbelastung (bestehende Kredite plus neue Rate) sollte in der Regel nicht mehr als 30–35 % Ihres Nettoeinkommens betragen (deutsche Banken haben hier etwas mehr Spielraum).

• Eigenkapital: Sie müssen die Kaufnebenkosten von etwa 15–17,5 % sowie einen Teil des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen.
• Bonität: Eine positive Schufa-Auskunft und geordnete Vermögensverhältnisse sind Voraussetzung.
• Nachweisbare Mittelherkunft: Banken verlangen detaillierte Nachweise über die Herkunft von Eigenkapital und Rücklagen.

Erfüllen Sie diese Kriterien, erhöhen sich Ihre Chancen deutlich, eine Finanzierung für Ihre Immobilie in Frankreich zu erhalten.

Ablauf einer Immobilienfinanzierung in Frankreich: Schritt für Schritt erklärt

So gehen Sie vor, damit Ihre Finanzierung strukturiert und zügig läuft:

• Erstkontakt & Kurz-Check: Sie schildern Vorhaben, Objektart, Budget und Eigenmittel. Wir prüfen, ob die Grundvoraussetzungen passen.
• Finanzierungsrahmen abstimmen: Wir stecken die maximale Beleihung ab (in Frankreich bis zu 64 % des Kaufpreises) und klären Optionen für die Nebenkosten oder eine zusätzliche Absicherung über Ihre deutsche Immobilie.
• Unterlagen zusammenstellen: Sie liefern Identitätsnachweis, Einkommens- und Steuerunterlagen, Nachweise zum Eigenkapital sowie Objektunterlagen. Eine vollständige Mappe beschleunigt die Prüfung.
• Vorprüfung (Bonität & Tragfähigkeit): Wir prüfen Einkommen, Verbindlichkeiten und Haushaltsrechnung.
• Objekt sichern: Sie reservieren die Immobilie. Im compromis de vente (Vorvertrag) sollte eine Finanzierungsklausel (condition suspensive) enthalten sein.

• Bankantrag stellen: Wir reichen den Antrag bei der passenden Bank ein. Die Bank prüft Bonität und Objekt und veranlasst nach positiver Bonitätsprüfung eine Objektbewertung (i.d.R. 720 EUR Kosten)..
• Kreditangebot erhalten: Sie bekommen das verbindliche Angebot mit Konditionen, Laufzeit und Tilgung. Prüfen Sie die Angaben in Ruhe.
• Vorbereitung Notartermin & Auszahlung: Der Notar bereitet die Urkunde vor und prüft Rechtstitel und Register. Ist alles in Ordnung und – bei Finanzierung – ist auch die Bestellung der Hypothek vorbereitet, zahlt die Bank auf das Notarkonto aus.
• Notartermin & Eigentumsumschreibung: Beim Notartermin muss das Geld auf dem Notarkonto sein, erst dann kann der Kaufvertrag unterzeichnet und die Schlüssel übergeben werden. Im Nachgang veranlasst der Notar die Umschreibung und ggf. Hypothekeneintragung.

Mit der Unterstützung der HAMBURGER HYPO haben Sie in jeder Phase einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite, der Sie durch den gesamten Prozess begleitet.

Fazit: Mit der HAMBURGER HYPO zur passenden Immobilienfinanzierung in Frankreich

Eine Immobilienfinanzierung in Frankreich ist für deutsche Käufer möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung. Eigenkapital für Nebenkosten, klare Bonitätsnachweise und die richtige Bankverbindung sind entscheidend.

Da viele Banken in Deutschland und Frankreich zurückhaltend sind, profitieren Sie von spezialisierten Vermittlern mit den passenden Kontakten.

Mit der Unterstützung der HAMBURGER HYPO erhalten Sie Zugang zu geprüften Finanzierungslösungen, die auf Ihre persönliche Situation zugeschnitten sind – vom Ferienhaus an der Côte d’Azur bis zur Stadtwohnung in Paris.

So wird Ihr Immobilienkauf in Frankreich nicht zum Risiko, sondern zu einem planbaren und sicheren Schritt – mit einer Finanzierung, die zu Ihren Zielen passt.

FAQ zur Finanzierung in Frankreich

Wie viel leiht eine deutsche Bank für eine Hypothek?

Deutsche Banken finanzieren in der Regel nicht in Frankreich. Dafür muss eine abbezahlte deutsche Immobilie vorliegen, die belastet werden kann.
Es gibt in Deutschland aber auch spezialisierte Banken, die bis zu 64 % des Kaufpreises direkt in Frankreich absichern können. Eine Kombination mit der Zusatzabsicherung über eine deutsche Immobilie ist möglich, um z.B. eine Vollfinanzierung darstellen zu können.

Kann ich als Deutscher in Frankreich einen Kredit bekommen?

Ja, auch als deutscher Käufer können Sie in Frankreich eine Hypothek aufnehmen. Voraussetzung ist jedoch meist, dass Sie bereits in Frankreich leben. Zudem müssen umfangreicher Unterlagen wie Einkommens- und Steuerbescheide vorgelegt sowie ein ausreichender Eigenkapitalanteil nachgewiesen werden. Da die Voraussetzungen und auch die Ablehnungsquoten hoch sind, empfiehlt es sich, die Finanzierung mit einem erfahrenen Partner wie der HAMBURGER HYPO zu strukturieren, um eine Lösung in Deutschland zu finden.

Wie finanziere ich eine Immobilie in Frankreich?

Es gibt drei gängige Wege: eine Finanzierung über eine französiche Bank, über eine spezielle deutsche Bank oder über die Beleihung einer bestehenden Immobilie in Deutschland. Welche Lösung am besten geeignet ist, hängt vom Objektwert, Ihrem Eigenkapital und Ihrer Einkommenssituation ab. Die HAMBURGER HYPO prüft mit Ihnen gemeinsam die Optionen und erstellt eine maßgeschneiderte Finanzierung.

Wird die Miete in Frankreich von den Banken als Einkommen angesetzt?

Nein, Mieteinnahmen in Frankreich werden von den Banken nicht als Einkommen angesetzt. Dabei ist es egal, ob die Miete aus einer Ferienvermietung oder Dauervermietung kommt.
Bei einem der deutschen Bankpartner der HAMBURGER HYPO wird die Miete aus einer Dauervermietung in Frankreich aber angesetzt.

Wie lange dauert die Kreditprüfung für einen Kauf in Frankreich?

Für die Prüfung eines Kredites für den Immobilienkauf in Frankreich sollten Sie 2-3 Monate einplanen, da vor Ort auch ein Gutachten der Immobilie gemacht werden muss. Beachten Sie dabei, dass es auch noch bis kurz vor Ende der Prüfung eine Ablehnung geben kann.

In den Vorvertrag (compromis de vente) sollten Sie daher eine Finanzierungsklausel aufnehmen, um bei Ablehnung des Kredites die Anzahlung (meist 10% des Kaufpreises) wieder zu bekommen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für den Hauskauf in Frankreich?

Die französischen Banken verlangen bei Ausländern 20-25 % des Kaufpreises + die Nebenkosten als Eigenkapital.
Ausgehend von einem Kaufpreis von 300.000 EUR wären dies rund 100.000 EUR (ausgehend von einer 80 % Finanzierung), wobei von den französischen Banken meist noch ein Rest-Eigenkapital (für spätere Ausgaben) verlangt wird, was nach der Finanzierung übrig sein muss.

Die deutsche Bank, die in Spanien finanziert benötigt 36 % des Kaufpreises + die Nebenkosten als Eigenkapital.
Ausgehend von einem Kaufpreis von 300.000 EUR wären dies rund 146.000 EUR, wobei der Betrag auch über eine Zusatzabsicherung auf einer deutschen Immobilie finanziert werden kann.

Was kann ich mir mit mtl. 7.000 EUR zum Kauf in Frankreich leisten?

Die französischen Banken verlangen, dass max. 30-35 % des Nettoeinkommens für Ausgaben aufgewendet werden. In diese Ausgaben fällt die neue Darlehensbelastung und alle bestehenden Belastungen in Deutschland, wie Darlehen, Miete, Kredite oder Leasing. Ausgehend von 7.000 EUR Netto und z.B. 1.000 EUR Miete in Deutschland, wären um die 225.000 EUR Darlehen (20 Jahre Laufzeit) denkbar.

Bei einer deutschen Bank sieht die Berechnung ganz anders aus und dort wären um die 500.000 EUR Darlehen (15,5 Jahre Laufzeit) denkbar.

Sollte eine deutsche Immobilie als Absicherung vorhanden sein, könnte die Darlehenssumme sogar noch höher ausfallen.